住宅ローンの選び方　～借入可能額の確認方法と検討のポイント～

投稿日 2026年1月30日
更新日 2026年2月2日
著者 wp-master
カテゴリー住宅購入と資金計画

住宅を購入することは多くの家庭にとって大きな転機となります。そして、その際に避けて通れないのが住宅ローンです。借入可能額や返済期間の設定など、検討すべき項目が多岐にわたることもあり、住宅ローンをどのように選んだらよいのか、悩む方は決して少なくないでしょう。

本記事では、住宅ローンの選び方や銀行選びの視点、借入可能額の確認方法、無理のない返済計画の立て方などを整理します。
初めて住宅を購入するという方に向けて、住宅ローンの基本的な仕組みをわかりやすく解説します。

Q1．住宅ローンはどのように選ぶ？住宅ローンを考える前に基本を整理

どの住宅ローンを選ぶかも重要ですが、まずはその前に住宅ローンの基本を押さえておきましょう。
ここでは、それらの中でも「物件価格」「借入可能額」「返済期間」という3つの面で重要となるポイントを解説します。これらを理解しておくことが自身に合った住宅ローンを選ぶ際の土台となります。

①物件価格は返済可能額から逆算する

住宅ローンは物件選びと別々に考えることができません。住宅価格を考える際は毎月の返済が無理なく続けられるかを意識する必要があります。考えるべきは「いくらの物件が欲しいのか」ということではなく、「毎月いくらなら支払えるのか」「何年で返すのか」です。

購入できる物件の価格はこの2つから決めることが大切です。
希望する物件の価格から借入額を逆算するのではなく、家計に合った返済額を基準にした物件選びが無理のない住宅購入につながります。

②借入可能額＝返済可能額ではない

住宅ローンで借りられる金額の目安は、年収に対して返済がどの程度かかるかを基準に計算されます。一般的には年収の5～7倍程度とされています。例えば、年収400万円なら、2,000万円から2,800万円ほどになります。

一方で、金融機関が示す借入可能額は「借りられる上限」であり、無理なく返せる金額であるとは限りません。生活費や教育費、保険料など、日常的な支出を差し引いて考え、無理なく払える金額を基準に借入額を決める必要があります。

③返済期間が長くなるほど、総支払額は増える

返済期間が長いほど月々の負担は軽くなりますが、その分、利息による負担が増えるため、返済の総額は大きくなります。返済期間が長期になるほど途中での条件変更や借り換えが難しくなる可能性もあるので返済期間の決定には慎重な検討が求められます。

Q2．住宅ローンの借入可能額はどのように確認するの？
　　年収目安と事前審査

住宅ローンで無理なく返せる金額を知っておくためには、まず「毎年の収入のうち、返済にどこまで使えるのか」を確認しましょう。この割合は返済比率と呼ばれており、一般的には年収の25～35％程度が1つの目安とされています。

年収にこの割合をかけて1年間に返済できる金額の上限を出し、そこから借りられる金額を計算します。この手順で考えていくと、家計に合った借入額が見えてきます。

【例えば、手取り500万円で返済比率が25％の場合】
年間の返済額：125万円
月々の支払い：約10万4,000円

この比率は金融機関や金利のタイプによって異なります。個別の与信によっても結果が変わるため、あくまでも目安であることを理解しておきましょう。

また、仮に年収や返済比率が同じだったとしても、借入可能額は人によって異なる場合があります。
一例として、車のローンやカードの分割払いなど、すでに返済が発生している契約があると、それらの返済額も住宅ローン返済比率に加算されるのが一般的です。そのため、住宅ローンを計画する際は既存の借入を精査し、返済額の整理や借入残高の調整を検討することも重要です。

もっと詳しい借入金額を知りたい場合は、多くの金融機関で行っている事前審査（仮審査）や、ネット上で気軽に行える返済シミュレーションを利用しましょう。事前審査では年収・勤務状況・他の借入状況などに基づき、実際に借りられる可能性のある金額や適用される条件の目安を確認できます。これにより、無理のない返済額の把握や、物件検討の方向性決定に役立ちます。

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Q3．無理のない返済額にするにはどうすればいい？

住宅ローンの返済計画で最も重要なことは無理のない返済額の設定です。返済計画を立てるうえで特に注意したいポイントを3つご紹介します。

1つ目として大切なのは、前述のように希望額から返済額を決めるのではなく、毎月確実に支払える金額から逆算して借入額を決めるという考え方です。住宅ローンの借入可能額を上限として借り入れるのではなく、返済できる額を基準にして借入額を抑え、余裕を持った返済計画を作りましょう。

2つ目は将来の支出増加を考慮した設計です。増えていく可能性のある支出として、教育費や老後資金などが挙げられます。住宅を購入した直後は返済に余裕があると感じていても、その後に子どもの進学費用がかかったり、収入が変わったりすることで、家計の負担は次第に大きくなります。その結果、住宅ローンの返済が負担に感じられるようになるケースは少なくありません。

将来の家計圧迫を避けるためにも、こうした支出を織り込んだうえで返済額を決定しましょう。
住宅ローンは長期的な家計計画と連動させて検討する必要があるのです。

3つ目はボーナス払いに依存した返済計画にも注意が必要ということです。
ボーナスは企業の業績などによって変動する可能性があり、減少すればローンの返済は家計を大きく圧迫するでしょう。安定的な返済を維持するためにはボーナスを返済に組み込まず、通常の給与収入で返済できる計画を立てることが望ましいと言えます。

住宅購入資金を親から支援してもらう場合の、贈与税に対する非課税措置について知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

Q4．住宅ローン・銀行の選び方は？比較のポイント

住宅ローンを選ぶ時は、どうしても金利の低さに注目しがちですが、金利だけで判断するのは適切ではありません。住宅ローンは最終的にいくら支払うことになるのか、どのような条件が付いているのかなど、全体的に見比べたうえで選ぶ必要があります。

金利が低く見えたとしても手数料や保証料、万が一に備える保険の内容まで含めて考えると、他の住宅ローンより総支払額が高くなることもあります。これらの費用や保険の内容は金融機関ごとに異なるため、借入額や返済条件は同じでも最終的な負担額には差が生じます。商品によっては特約や付帯サービスが設定されている場合もありますので、必要性やメリットを確認したうえで金融機関ごと・商品ごとの比較を進めましょう。

また、将来の借り換えや条件変更のしやすさも選択基準に含めるべき視点です。住宅ローンは長期にわたって支払いが続くため、金利の情勢や家計の変化に応じて借り換えや返済条件の見直しが必要となる場合があります。将来借り換える場合にどの程度の手数料がかかるのか、どのような条件があるのかを事前に確認しておくと、住宅ローンを選ぶ際の判断材料になります。

銀行の住宅ローン選びでは、金利だけでなく手数料や保険の内容、将来的に借り換える時の条件などを併せて比べることが大切です。そのうえで今の家計だけでなく今後の収入や支出の変化も考え、自身に条件の合った住宅ローンを選ぶ必要があります。住宅購入時に気になる、インフレや固定金利・変動金利について詳しく知りたい方は下記の記事もご覧ください。

まとめ　住宅ローン選びは返済能力に応じた慎重な判断が重要

住宅ローンは人生の中で長い期間にわたって、家庭の経済状況に大きな影響を与えます。
自身がどのくらい返済していけるのか、事前審査などを活用しつつ、実際に借りられる金額の目安を正確に把握しましょう。
また、返済期間や金利だけに注目するのではなく、総支払額や手数料、保険、借り換え条件などを含め、総合的に判断することも必要となります。将来の支出増加を見据えて無理のない返済計画を立て、安心できる住宅購入の計画を進めましょう。

記事監修：石坂貴史
IFA、2級FP技能士、AFP、マネーシップス運営代表者。累計1,100件以上のご相談、金融関連の記事制作、校正・監修を手掛けています。金融、不動産、保険、相続などのFP分野が専門。お金の運用やライフプランの相談において、ポートフォリオ理論と行動経済学を基盤にサポートいたします。

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